市場快訊：坦帕帶領美國房地產市場

2019年帶來驚喜的十大房屋市場
2019年1月2日 |Realtor.com

                                                                                                 

雷克蘭的吸引力在於它的地理位置… 許多住在雷克蘭，在意通勤成本的上班族選擇在更大型的城市工作；比如位於雷克蘭西面車程40分鐘的坦帕、以及在雷克蘭東北面車程1小時的奧蘭多。但仔細一想，有何不妥呢？雷克蘭的房屋中位價遠低於坦帕的261,362美元以及奧蘭多的299,950美元。

“庫存已經不多了，但仍有許多購房者緊咬著最後一點機會不願放棄。”雷克蘭的一位房地產顧問 JasonBrown 說道。


佛羅里達州2019年房屋市場預測 | 邁阿密、奧蘭多、坦帕房地產最新動態
2019年1月17日 |Gord Collins


像坦帕這樣的大都會城市經濟增長強勁… 坦帕在房屋貸款申請數量上排名第六… 坦帕的薩拉索塔地區的人口增長處於全美前十名，奧蘭多則迎來了48,000名新居民。據 Tampabay.com 報導，佛羅里達州今年的經濟總量預計會達到10,000億美元，並在2019年達到10,740億美元。佛州是美國經濟大州，經濟生產總值佔全美5%, 而新增就業則佔全美的10%。旅遊業和房地產業是關鍵的經濟產業… 可能因為價格相對低廉，奧蘭多和坦帕的房地產市場極其興旺。

最值得投資的十大房屋市場之一 —— 坦帕灣今年保持增長潛力
2019年2月1日 |Tampa Bay Times                                                                                         
                                                                                               

                                                     

“我們不是二線城市，而是一個具有國際競爭力的城市。”坦帕市長Bob Buckhorn 說… 這是該地區第一次與夏洛特、奧斯汀、羅利和納什維爾一起，獲稱全美最值得投資的十大房屋市場。強勁的就業增長、稅法的調整、以及越來越年輕的人口，都是和10年前相比投資者對坦帕灣大為著迷的原因。儘管美國經濟增速有放緩的跡象，但坦帕灣仍處在一個令人羨慕的位置。



坦帕灣位列最值得投資的十大房屋市場
2018年10月11日 |Tampa Bay Times

40年過去了，坦帕灣地區終於位列最值得投資的十大房屋市場。“坦帕（灣）和其他十佳城市的共同之處在於就業基礎在不斷增長、人口也在不斷增長，這如同經濟持續繁榮的發動機。”美國羅兵咸永道合夥人及《2019年房地產新趨勢》的合著者 Mitch Roschelle 如是說。
由於坦帕的可負擔性高，所以人們願意留在當地，促使它有著良好的就業基礎。另一個坦帕灣吸引投資的關鍵在於：這裡的人口以每年1.3%的速度增長，幾乎是全美人口增速的兩倍。不出意料，正是這些新居民的出現將坦帕灣推到建房市場的第二位。

布里亞總發展藍圖，提前獲得主要土地發展流程審批（比預算提前進度12個月）！

和頓的布里亞總發展藍圖已完成主要的土地發展流程審批。布里亞總發展藍圖位於德克薩斯州的布里亞縣，於2018年分銷，之後不到一年便迅速推進了發展流程審批。這個未來的大型住宅社區毗鄰288號美國公路和休斯頓大都會區已獲批建設的格蘭大道 (Grand Parkway) 延伸路段，計劃建成超過2,500套獨棟別墅，目前已有不少房屋建築商對此項目表示興趣。

截至2018年第4季已完成之主要規劃活動

後續步驟 (預計於2019年內完成)

休斯頓最新市場分析

休斯頓的住房市場在2018年繼續創下破紀錄的銷售量和銷售額，繼續成為全國第二大的新房屋市場。該地區在截至2018年11月底前的12個月當中，共增加了117,800個就業職位1，領先全國的就業增長推動著房屋的龐大需求。

休斯頓的年度新房屋動工率飆升了10.4%，達到自2014年第四季度後的頂峰。建築商和開發商一直致力於提供更多價格適中的房屋產品，以促進休斯頓的房屋活動。在2018年，有十個全美50大最暢銷綜合規劃社區位於該地區，使休斯頓成為全國最佳表現者之一。2 Metrostudy 表示，休斯頓仍將充滿活力，並會在整個2019年及以後呈現令人鼓舞的增長。

和頓作為項目資產經理，對於完成該項目土地發展流程審批程序中最重要的步驟感到非常鼓舞。我們相信，審批程序的良好進展將會激發出布里亞縣更多目前和未來的市場需求。

想了解更多關於項目的資訊，請與您的和頓代表或理財顧問聯絡。

南加州強勢增長的內陸帝國河濱縣代表 “和寧山莊”（Warren Foothills）

       “增長路徑”是和頓自1979年創立以來一直強調並恪守的土地甄選及收購原則。世界上幾乎所有正在發展的城市都默默地遵循著該原則進行擴張。

        一座城市無論現在是富有還是貧窮，其實都以不同的速度在發展。在這個過程中，大多數城市的面積也在不斷地擴大。這是因為城市的發展需要大量土地進行生產活動。

        城市面積不斷擴大，其邊界越來越寬闊，距市中心的距離也就越來越遙遠。原本的城市邊界與不斷擴張後邊界之間的距離，就是和頓所稱的城市“增長路徑”。

        舉一個簡單的例子，比如上海的環線——內環高架線、中環線、外環線 S20 以及郊環線 A30。這四條環線由1997年起，隨著城市面積的增長由內到外地進行擴張。幾條環線之間的距離，就可以簡單地理解為上海的“增長路徑”。

和寧山莊——加州內陸帝國增長中心

 加里福尼亞州內陸帝國已經成為全美國工業增長最迅速的地區。其中的河濱縣已經成為最多千禧一代遷入的地區以及全美人口增長率最高的縣。

強勢的統計數據預示了該區域未來即將爆發的生產活動，隨即也會迎來對於土地進行開發的需求。
和寧山莊所處的內陸帝國在土地吸納上的表現非常優秀。

就業、人口、建築活動三方面的數據都顯示出市場非常活躍。

首先是就業。內陸帝國的工業增長位居美國之首，其中很大部分是由強勁的就業增長所推動，現已經超越硅谷成長為加州就業增長最多的地方。

其次是人口。內陸帝國河濱縣是全美人口增長排名第三的縣。《時代》雜誌將內陸帝國評為最多千禧一代遷入的郊區榜單第一名，最受X世代喜愛的房屋市場榜單排名第五名。
一些來自聖地亞哥縣收入較低的人群也正向內陸帝國遷移。

第三是建築房屋活動。內陸帝國匯集了273個活躍的新住宅社區。萊納（Lennar）以及霍頓（D.R. Horton）等全美最著名的房地產開發商都匯集此地進行房地產開發活動。

         近年來，這幾個社區所在的片區都經歷了從一片荒蕪之地發展成綜合規劃社區，土地紛紛迎來了開發活動。而位於他們附近的和寧山莊也正迎接同等的強勁機遇。

        和寧山莊距離河濱市約30分鐘車程、莫雷諾谷市15分鐘車程、博蒙特市10分鐘車程、門尼菲市15分鐘車程，且正好位於這4座城市的交匯中心，通過215號州際公路以及74號公路與四周連通。由此，和寧山莊也同時正位於這幾座城市的城市增長路徑上！

        和寧山莊正處於多座城市的交匯處，在各個城市的增長路徑上，伴隨內陸帝國的強勁房地產市場，會擁有更加卓越的增長變現！

亞馬遜第二總部選址確定！和頓獨具慧眼一連擊中兩亞馬遜選址！

2017年9月，全球科技巨頭亞馬遜開始在北美尋找第二總部

的選址，其地位等同於其目前位於西雅圖的總部。

當前，歷時超過一年的亞馬遜“第二總部”選拔的“馬拉松”終於落幕。最終，紐約長島市和弗吉尼亞州阿靈頓市脫穎而出，成為“第二總部”的所在地。由此，亞馬遜將在北美擁有三個總部。

在這兩個新總部所在地，亞馬遜承諾將投資50億美元，提供超過5萬個新崗位，紐約市和阿靈頓市將分別新增超過2.5萬名亞馬遜員工。

亞馬遜還宣佈，已選定田納西州首府納什維爾市為公司新的“卓越中心”(Center of Excellence) 所在地，負責履約、運輸、供應鏈和其他相關活動。該卓越中心將創造5,000多個就業崗位。

為什麼亞馬遜第二總部的競選會如此受到關注？除了亞馬遜是名列前茅的世界500強企業，以及在最佳僱主榜單中排名世界第五外，還因為亞馬遜入駐現總部西雅圖從而給該城市帶來的巨大影響而聞名。

亞馬遜的入駐除了給當地帶來企業建設、員工就業以及更多的稅收機會，還因為龐大的員工數量，給當地的住房市場帶去來了巨大機遇。

西雅圖市因為亞馬遜將其設為總部所在地，從2010年到現在，亞馬遜在西雅圖的僱員從5,000人迅速增長到40,000人。亞馬遜總部所在地曾是一片工業園區，而現在已經是一個集寫字樓、公寓、咖啡廳、飯店等的綜合規劃社區。

亞馬遜給西雅圖房地產市場帶來的影響更加深遠。西雅圖的房地產市場因為亞馬遜入駐而出現暴漲。房屋中位價由2011年11月的35萬美元，上漲到2018年11月的74萬美元，增幅在2016年至2018年8月，連續22個月達到了全美第一。

    亞馬遜第二總部的落定弗吉尼亞州阿靈頓市為和頓項目帶來了好消息。弗吉尼亞阿州靈頓市正位於和頓目標區域附近，距離和頓華盛頓特區的項目：威斯特伐利亞城鎮中心、凱匯、史密斯湖畔、坎特豪園等8個總發展藍圖近在咫尺。

    和頓正在熱售的坎特豪園項目已經有多個房地產開發商正在對項目進行開發。加上亞馬遜的第二總部在附近入駐，相信增長信號會更加強烈！

    “卓越中心”所在地田納西州首府納什維爾市也同樣是和頓目標區域。和頓的卡羅瑟斯橫道以及布萊斯山莊總發展藍圖，皆位於亞馬遜“卓越中心”所在的納什維爾市。

和頓目標區域能夠擊中亞馬遜的選址區域，是意外也是必然。

超過39年的土地甄選經驗，在增長路徑上嚴選最適合進行開發以及最具增長潛力的土地，帶來了最強勁的北美土地機遇。

亞馬遜入駐究竟會為以上和頓目標區域帶來怎樣的驚喜，我們拭目以待！

美國房地產市場有出現泡沫嗎? 答案是 NO!

問: 就現在的美國房地產市場情形看來，我們是否正進入另一個泡沫時期？

(泡沫)並不會很快發生。美國房地產市場有堅實的基礎，同時有持續的增長、強勢的需求以及良好的監管環境作為支持。經濟迅速擴張成為購買房屋的強勁驅動力，而且，許多地區性的房屋建築商都難以滿足旺盛的房屋需求。
回首2008年的泡沫時期，我們看到的是過熱的市場、過度供應的新房屋，加上泛濫的次貸融資。在經濟衰退後，美國的一些地區比其他地區恢復得更快。然而，從國家的角度來看，工程量和房屋許可證的發放量最近才開始接近歷史平均水平。
這表明，建築許可證和工程量要滿足目前且越來越旺盛但被壓抑的房屋需求的話，還有很長一段時間的路要走。房屋建築商從之前的錯誤中汲取教訓，現在已經更加規範，不會再次投機性地囤積庫存。現在，其他挑戰比如勞動力短缺、嚴格的貸款標準以及嚴格的許可證審批程序是房屋市場非常大的挑戰。

問: 什麼驅動著當前的市場？

推動土地吸納的根本因素是就業機會、人口增長、房屋建築許可證的發放量和房屋可負擔性 (購房者收入的中位數能否負擔購買中位價的房屋)。這四個高度相關的因素為開發活
動奠定了一個雙贏的基礎。

美國的親商環境已經創建了多個多元化的經濟中心，這些中心創造了就業增長集群。佛羅里達州奧蘭多就是一個很好的例子；與其他大都會區相比，它是就業增長最快的大都會地
區之一，截至2018年7月(2017年7月至2018年7月)，年均就業增長率約4.3%。

其他大都會地區中，年均增長率超過3.1%的地區均位於陽光地帶 (Sunbelt) 地區，包括喬治亞州亞特蘭大、加利福尼亞州河濱縣和德克薩斯州達拉斯。

問: 區域性的表現如何影響房地產市場？

隨著千禧一代和嬰兒潮一代在陽光地帶的移民人口繼續增加，二線城市和地理位置優越的郊區新社區擴張需求將在未來十年主導著房地產市場。

根據全美房屋建築商協會. ( N a t i o n a l . A s s o c i a t i o n .of.Homebuilders) 的數據，與2017年6月底相比，美國西部的獨棟別墅住宅建築許可證發放量增長率最高，增長了14.2%，美國南部的公寓住宅建築許可證發放量增長率最高，增長率為13.6%。所有這些都加劇了整個行業曾被壓抑的住房建築的需求。

問: 美國房地產市場目前的情況與2008年有何不同？

與2004年至2006年的市場驅動因素不同，目前的住房需求建立在基本增長因素的堅實基礎之上。根據美國人口普查局的歷史數據，2018年第二季度GDP增長率為5.4%，是自2006年以來的最快速度，失業率為3.9%，是半個世紀以來的最低點。

除以上數據之外，表現優異的經濟體、穩固的就業市場和不斷增加的家庭可配置收入均與以往不同。嬰兒潮一代正在遷徙，千禧一代開始組建家庭——所有這些都使得房屋所有權的需求更加強烈。然而，儘管需求被壓抑，但由於建築商在供給方面遇到挑戰，整個行業的住房建量仍遠低於歷史標準。

問: 為什麼供給方面的挑戰仍然存在？

房屋建築商的信心處於自1999年以來的最高水平，甚至高於2004年至2006年的房地產泡沫期間。然而，目前的房屋開工率仍然落後於上一週期的開端。

對建築商而言，更嚴格的貸款資質審核和供給方面的挑戰基本上已經在房地產市場中形成了「部份缺失」。符合條件的潛在購房者及解決供應方面的挑戰是推動目前的房屋開工率
超過過去水平的關鍵因素。

經過近十年對過度房屋庫存的吸收，加上建築許可證發放量穩步上升，並恢復到每年130萬張的歷史平均水平，建築商和購房者對房屋市場正在重新獲得信心。

問: 您對美國房地產市場的看法是什麼？哪些地區的表現最為強勁？

美國房地產市場受益於該國突出的經濟表現，部分原因在於特朗普總統2018年的稅制改革。許多美國公司都支持當前聯邦政府的親商政策、可預測的監管環境和就業機會的創建。

這在就業和人口增長方面創造了強大的驅動力，並在對特別是陽光地帶地區的住房需求和土地吸納方面反映出來。許多政治和經濟因素表明，就業、人口和住房數量將繼續保持長期和可持續的增長。

事實上，美國房地產市場遠未出現泡沫；目前可持續、基於良好基本因素而可衡量的增長、具有顯著的上升空間均與泡沫時期的特徵完全相反，但需解決如貸款資質審核和供應方面的挑戰。

請參考以下新聞報道:

https://www.asianinvestor.net/article/why-theres-no-bubble-in-the-us-housing-market/447887

如何為亞洲投資者引薦 美國房地產？

在像美國這麼大的國家尋找適合購買的土地並非難事，特別是在經濟持續復蘇之際。然而，如需謹慎地對這種資產進行投資就需要更多的時間和更深入的瞭解。

這是眾多亞洲資產持有者需要注意的原則。在對投資組合進行分散投資 (無論是擁有更廣泛的替代選擇還是在地理位置上進行多元投資選擇) 的過程中，瞭解當地市場的變化因素是實現風險控制、達成回報目標的關鍵。

「尋找合適的土地進行收購和開發需要經過一個嚴格的過程，當中需要花費大量時間來全面審查有關資產的各方面情況。而這種審查流程的最有效方式是由經驗豐富的資產管理人進行調查後，再由合資格的第三方專業人士加以確認」，和頓環球控股有限公司高級副總裁 Barry Dluzen 表示。

所有跡象都指向內陸地區

Dluzen 專門負責尋找和承購交易。在他重點關注的美國西南部地區中，他表示，目前最有利的機會出現在被稱為「內陸帝國」的地區，即河濱縣和聖貝納迪諾縣一帶，距離加利福尼亞州的美國西海岸約60公里。

對於投資者來說，加利福尼亞州具有許多優勢，其中包括:(1) 經濟規模達$2.7萬億美元； (2) 美國人口最多的州；根據最新的人口普查數據，該州居民人數超過3,925萬；(3)美國就業增長最快的地區，截至2018年4月，就業崗位年同比增長356,800個；(4)根據美國人口普查局的建築許可證數據，2018年上半年，該州是美國建築許可證發放數量第三高的州。



Dluzen 更具體地指出了一系列推動河濱縣需求增長的驅動因素，其中包括：(1) 人口不斷增長；(2) 就業增長加快；(3)銷售價格上漲。這些基本因素使得住房供給增加和空置地塊減少的速度加快，從而刺激了新增住房需求和價格的上漲。

「人們喜歡居住在加利福尼亞州，但沿海地段的房屋價格不可能低於$100萬美元，」他解釋道。

特別是對於千禧一代、年輕家庭以及活躍退休人士等人口群體來說，房價可負擔性是關鍵的驅動因素。

例如，在河濱縣西部，房屋價格大約是加利福尼亞州南部其他地方相似房屋價格的三分之一。「我們發現，對於這些類型的買家來說，'內陸帝國'提供了一些很好的機會，」Dluzen 補充道。

工作崗位也已經不可避免地朝著這個方向轉移。由於成本較低，且相對靠近公用和基礎設施（如州際高速公路、鐵路和空港等運輸設施），內陸地區已經出現大量工業區和商業區，包括配送、物流及其他中心。

明智投資者的選擇

儘管有上述強烈的正面增長信號，遠在其他州、甚至其他國家的潛在資產持有者在探索是否投資美國房地產時需採用嚴格的標準。

當地的政治環境是一個關鍵因素。首先，確保當地政府採取支持發展的立場，並制定了較為快捷的建築許可證批准流程，這是獲取對增長有支持的合適環境的重要第一步。第二步是瞭解現有的基礎設施和需要新增的基礎設施，包括現有的交通運輸走廊和新建計劃。接下來，需要考察基本的公用設施，例如下水道、供水和電力的接入能力，以確定進一步發展的潛力。

另一個關鍵因素是從房價、買家狀況和預期需求方面瞭解該市場區域。

是否靠近零售和生活精品店、開放區域、交通走廊和就業中心等設施也需要作為投資審查的一部分予以考慮。

一旦這些因素皆納入審查範疇，潛在投資者需要與能夠兌現上述全部承諾、找到未來最佳潛在開發資產的合作夥伴進行密切合作。

「這就是我們公司的目標，即通過簡單易懂的方式向潛在投資者提供經過審慎研究的、地處戰略性位置的資產，讓投資者免除後顧之憂。」 Dluzen 說。

公司花費大量時間對其推薦的資產進行研究。「我們對交易進行徹底的調查，以確保它們從數字角度看具有可行性，」他補充道。「為合適的交易支付合適的價格是一門藝術，有時候這意味著我們需要放棄一筆交易，以讓賣方親自體驗。」

實地考察優勢也意味著我們公司為亞洲投資者所帶來的關係和網絡，並不僅限於購買土地之時，還存在於離場的流程中，Dluzen 解釋道，這一切都有助於在內陸市場出現「資產泡沫」的情形下緩解資產貶值的風險。

「位置優越的資產能夠隨著時間而保持穩定，即使在市場下滑的情況下承受的風險也會相對較低。」Dluzen 如此解釋。

和頓對於市場精準的超前預判現在已經漸漸得到市場的驗證，和頓將攜手投資者及合作夥伴，

尋找更多更佳的準發展土地機遇！

機不可失: 極具吸引力的美國住宅

目前北美經濟新聞的頭條，特別是來自美國的報導，為專注於通過房地產市場獲利的人帶去了消息。

美國正處於歷史上第二長的經濟擴張時期。美聯儲稱勞動力市場已接近充分就業，由此反向推動了工資水平的增長。事實上，從2007年12月開始的10年間，全美的淨就業崗位增加了931萬個。2018年4月，美國的失業率降至3.9%，已創造18年來的新低。根據美國經濟研究局的研究結果顯示，如果美國能在2019年7月之前還保持當前的擴張勢頭，將會建立新的歷史豐碑，創造美國歷史上最長的經濟擴張周期紀錄。

正面的經濟增長趨勢自然地轉化成美國房價升值的樂觀期；聯邦住房金融局 (FHFA) 的統計數據顯示，房價從2017年第一季度到2018年第一季度上漲6.9%，已經連續7個月上漲。或最引人注目的是，從2017年初開始的四個季度內，美國前100大的大都會區房價都出現上漲。

“市場數據向我們展示了有所保障的未來機遇，”和頓環球投資有限公司房地產執行副總裁 John Plastiras 表示，“美國的稅收改革也有助於推動經濟進一步發展。”中型市場也變得越來越具吸引力。“其中一些是由房屋負擔能力以及生活方式所驅動的，”他補充道。

在此背景下，房屋建築商對市場的信心處於自2000年左右以來的最高水平。截至2018年4月，年度建築許可證已經發放了136萬張；之前2009年3月低谷時，發放量為52萬張。“許可證發放持續增加體現了未來市場對於建設新住宅的需求以及開發商需為保障新建築地塊庫存而持續工作，”Plastiras 說。《商業時報》(The Business Times) 報導稱，美國房價已經處於06年金融危機開始12年後最快的增長周期。

復甦的房地產市場

對於像和頓這樣的公司而言，這種市場發展軌跡是個好兆頭。在其超過35年的發展歷程中，這家公司從全球金融危機中開始時就希望通過美國房地產市場出現的機會獲利。

雖然經濟衰退時期美國許多頂級住宅建築公司都被迫進行了企業重組、精簡業務流程並重新調整僱員數量，但一些公司卻看到了更大膽的危機解決機會。

Plastiras 講到，例如 Toll Brothers 藉此機會進入了美國西部的幾個市場，如丹佛和西雅圖，並收購了加州、西雅圖和博伊西的當地建築商。與此同時，David Weekly Homes 也擴展了新市場，包括鳳凰城，納什維爾和波特蘭。

該時期也帶來了土地收購的最佳機遇。“雖然一些建築商暫停了土地購買，但小部分企業卻認為經濟衰退正是討價還價的最佳時期。他們利用經濟衰退的機會槓桿，以折扣價格購買了空置的開發地塊和土地，”Plastiras 解釋道。

從和頓的角度來看，由於一直認同抓住房地產優勢的看漲方式，自2007年以來，公司已收購超過84,000英畝土地，其中絕大多數都位於美國。截至2018年3月，和頓在加拿大和美國擁有的土地面積已接近107,000英畝；與公司於1979年在加拿大卡加利創立公司時首個14英畝的土地項目形成了鮮明的差異。

發揮關鍵優勢

和頓採用資產管理的模式贏得與房地產相關的收入並產生利潤而自豪。

其核心重點是，與其資產所在地區的一流當地及區域開發商以及住宅建築商進行合作。通過潛在的合作夥伴關係和建立合資結構、進行項目管理、債務管理和創新方法，以及直接售讓資產來實現這一目標。“我們希望能夠將資產變現並為我們在北美的投資夥伴創造利潤，”他解釋道。


現為 Berkshire Hathaway 主席和首席執行官的著名股神沃倫巴菲特也順應了近年來美國房地產的火熱趨勢，進軍房地產行業。該公司投資的Clayton Properties Group 公司收購了6家房屋建築商，其中三家建築商都在和頓目標區域附近有開發社區。

和頓對於市場精準的超前預判現在已經漸漸得到市場的驗證，和頓將攜手投資者及合作夥伴，尋找更多更佳的準發展土地機遇！